Banner stratenplan

Meedoen met uw project?

Deelname aan het programma levert u nieuwe kennis, ervaring en een verbreding van uw netwerk op. U kunt uw eigen project of cases inbrengen om samen met anderen mee aan de slag te gaan.

Revolverende fondsen als financieel middel

Binnenstedelijke transformaties financieren is best lastig. Terwijl de overheid twintig jaar vooruitkijkt, is de financiële horizon van marktpartijen rond de zeven jaar. En dat maakt het investeren in gebiedsontwikkelingen moeilijk, zeker nu de overheid minder makkelijk over de brug komt met subsidies. Jan Fokkema van de Neprom en Thimmo van Garderen van Bank Nederlandse Gemeenten (BNG) verkennen daarom de mogelijkheden van een revolverend fonds.

Het financieren van binnenstedelijke herontwikkelingen is complexe materie. Er is een groot spanningsveld tussen de benodigde investeringen voor de gewenste ontwikkeling en de partijen die bij deze ontwikkeling uiteindelijk gebaat zijn. Dat komt doordat bij binnenstedelijke herontwikkeling investeringen in de vroege fase standaard een negatief rendement hebben. Pas in de laatste fase ontstaat positief rendement. En marktpartijen willen maximaal zeven jaar vooruit kijken, terwijl gemeenten decennia verder kijken voor wenselijke ontwikkelingen en toch steeds minder snel met subsidies komen. Dat schuurt. Maar volgens Jan Fokkema van de Neprom en Thimmo van Garderen van BNG kan een revolverend fonds toch binnenstedelijke transformaties versnellen.

Deze complexe financiële constructie is geen subsidie of bankfinanciering, maar zit daar tussenin. De voorwaarden waarmee overheden en marktpartijen een revolverend fonds vullen, is dus voer voor discussie. Daarnaast is het de vraag voor welk deel van de opgave zo’n fonds dient en op welke schaalgroottes het moet opereren. Een revolverend fonds bestaat ook bij de gratie van de voorwaarden die worden gesteld aan verstrekking van het geld dat in het fonds zit. Pas als aan alle vooraf opgestelde criteria is voldaan, mag het fonds (een deel van) het geld vrijgeven. Of, zoals Thimmo van Garderen zegt: “Een fonds is een zak geld die specifiek gealloceerd is.”

Geen zekerheid en geen rendement

De globale financieringsbehoefte voor een herontwikkeling kan bestaan uit een deel eigen vermogen en een deel bankfinanciering. Blijft er dan een tekort over? Dan kan een revolverend fonds dit financieren. Maar alle investeringen moeten wel worden terugbetaald. Het fonds komt daarbij altijd op de tweede plaats, na de bank. De bank kan tegenwoordig alleen dat deel van een project financieren waarover ze zekerheden kan stellen, daarmee komt het risicovolle deel van een financiering automatisch terecht bij het fonds. Als fonds kun je dus nooit de voorwaarde stellen dat je je investering volledig terugkrijgt of rendement over je investering ontvangt. Want met die voorwaarden word je effectief een bank en die positie is al vergeven.

Een groot voordeel van revolverend fonds is dat het risico’s kan spreiden, doordat het meerdere projecten kan financieren. “Je kan zelfs strategisch bekijken welk soorten projecten je financiert”, oppert Van Garderen, “zodat projecten die potentieel verliesgevend zijn worden gecompenseerd door projecten met een aankomende waardesprong.” Een tweede voordeel is dat verschillende partijen het fonds kunnen vullen, zoals de overheid, regio, gemeentes en marktpartijen. Dat zorgt voor een extra risicospreiding, maar ook de vraag waarom marktpartijen zouden instappen. Dat blijft wel een belangrijke voorwaarde. “Er moet sprake zijn van een breed gedragen commitment”, zegt Fokkema. Daarnaast is de overheid eerder geneigd om te participeren zodra andere partijen ook gecommitteerd zijn aan een fonds. “Want”, zo signaleren zowel Fokkema als Van Garderen, “anders is het simpelweg een vorm van subsidie.

Meer weten?

Bekijk ook de powerpointpresentatie Revolverend fonds gebiedstransformatie.

Met dank aan Sander Woertman, SPRYG Real Estate Academy.

Schieoevers

Eerste jaarcongres Stedelijke Transformatie – Sessie O: Revolverend fonds gebiedstransformaties